Dans quels cas opter pour une SCI à l’IS ?

By: Paul

Créer une société civile immobilière (SCI) permet de gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs. Le choix du régime fiscal de la SCI est primordial lors de sa création. La SCI peut être soumise soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Choisir l’IS pour une SCI présente des avantages, mais implique aussi des obligations spécifiques. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de prendre cette décision.

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?

Une SCI, société civile immobilière, est une structure juridique permettant à plusieurs associés de gérer un bien immobilier en commun. Par défaut, la SCI est soumise à l’IR. Cependant les associés peuvent choisir de basculer à l’IS. Contrairement à la SCI à l’IR, où les revenus fonciers sont directement imposés à chaque associé, la SCI IS est considérée comme une entité distincte pour l’administration fiscale.

Une SCI à l’IS tient sa propre comptabilité et paye ses propres impôts. La société elle-même est imposée sur ses bénéfices, et non directement les associés. Les dividendes éventuellement distribués aux associés sont ensuite soumis à l’imposition personnelle de ces derniers, créant alors une double imposition.

Ce choix convient particulièrement si vous souhaitez :

  • Faire de la location meublée (l’IS est alors obligatoire)
  • Optimiser votre fiscalité grâce à la déduction des charges
  • Réaliser des bénéfices importants qui seront réinvestis dans l’entreprise
  • Valoriser votre bien immobilier sur le long terme tout en bénéficiant d’un amortissement comptable

L’imposition de la SCI à l’IS

Le régime fiscal de la SCI va influer sur de nombreux points : son imposition, sa déduction de charges ou encore l’amortissement de ses biens.

L’imposition des bénéfices

SI les bénéfices de la SCI sont soumis à l’impôt sur les sociétés alors les associés ne seront imposés à l’impôt sur le revenu que sur les sommes qui leur sont réellement versées par la société (par exemple les dividendes).

Les bénéfices de la SCI sont imposés, au titre de l’IS :

  • À 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice
  • À 25% au-delà de 42 500€ de bénéfice

La déduction des charges

Une SCI à l’IS peut déduire de nombreuses charges de ses revenus imposables. C’est le cas :

  • Des travaux d’entretien et de réparation
  • Des intérêts d’emprunt
  • Des frais d’administration et de gestion
  • Des assurances
  • Des frais d’amortissement
  • … et bien plus encore

L’amortissement des biens immobiliers

L’un des principaux avantages de la SCI à l’IS réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier. Cet amortissement, qui reflète la perte de valeur d’un bien au fil du temps, permet de réduire le bénéfice imposable.

Tenir la comptabilité d’une SCI

Choisir l’IS implique de tenir une comptabilité rigoureuse, similaire à celle des entreprises commerciales :

  • Il est nécessaire d’enregistrer toutes les opérations financières dans un journal comptable
  • Il faut réaliser chaque année un bilan comptable et un compte de résultat (permet de présenter la situation financière de la SCI)
  • Des déclarations fiscales doivent être envoyées : une déclaration de résultat (formulaire 2065) et ses annexes (2033, 2050)
  • Tous les justificatifs doivent être conservés pendant 10 ans (factures, relevés bancaires, contrats) pour garantir la traçabilité des opérations.

Faire appel à un expert-comptable ou à un logiciel de comptabilité en ligne est fortement recommandé pour une SCI à l’IS. Une aide externe vous aidera à respecter les obligations légales et à optimiser la gestion fiscale et comptable de votre SCI.

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